Nueva regulación de los contratos de alquiler de vivienda.

Actualmente han aparecido nuevos modelos de contratos de alquiler en España. Tras la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler entrando en vigor el día 6 de marzo, estas son las novedades introducidas:

Como ya ocurrió con el Decreto anterior, derogado, se amplía el plazo de la prórroga obligatoria.  Esta pasará de tres a cinco años cuando el arrendador sea persona física y de tres a siete años cuando el arrendador sea persona jurídica.  Finalizada la prórroga si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de no continuar con el contrato. Éste se prorrogará necesariamente por tres años más.

La fianza legal seguirá siendo de una mensualidad de renta. Como garantía adicional, el arrendador podrá solicitar un máximo de dos mensualidades para aquellos contratos con una duración de cinco años. En caso de persona física, siete, si se trata de persona jurídica. Para contratos de arrendamiento con una duración inicial superior a cinco años  no existe límites a la hora de solicitar fianza adicional.

De vueltas con los honorarios de agencia, si el arrendador es persona jurídica tendrá que asumir los honorarios devengados por la agencia inmobiliaria.

Se suprime la obligación de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales siempre y cuando la vivienda se destine a uso estable y permanente.

Por otro lado, como novedades introducidas en este nuevo Decreto en relación al anterior, en el caso de que se produzca la venta de la vivienda arrendada, el nuevo titular de la vivienda tendrá que respetar el contrato de arrendamiento, se encuentre éste inscrito en el Registro de la Propiedad o no. Anteriormente, el nuevo propietario, si el contrato no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad tenía la facultad de resolver el contrato.

El plazo de preaviso se amplia cuando las partes a la finalización del contrato o sus prórrogas no quieran continuar con el contrato, así el arrendador tendrá que notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación su intención de no continuar con el contrato de arrendamiento, reduciéndose el plazo de notificación a dos meses  de antelación para el arrendatario.

El arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada por necesidad tal  y como se venía aplicando hasta ahora pero siempre y cuando aparezca previamente en el contrato. En caso de que no se haga mención alguna en relación con el artículo 9.3 de la LAU, el propietario no podrá alegar esta causa. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El Decreto no tiene carácter retroactivo por lo que no será de aplicación a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor.